KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYARINCA SİTE YÖNETİMLERİNE İLİŞKİN ÖZETLER

KAT MALİKLERİ KURUL TOPLANTISI

1. Kat malikler Kurulu toplantısı yılda en az 1 kere yönetim planında gösterilen zamanda yapılması gerekir. Yönetim planında buna ilişkin bir madde yok ise Ocak ayında yapılması gerekir.

2. Önemli bir sebep bulunması halinde yönetici, denetici veya kat maliklerinin 1/3'ünün istemi ile toplantı yapılabilir. En az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup ile toplantı sebebini bildirerek toplantı yapılabilir. Yeter sayı olmaması halinde ikinci toplantının yer ve zamanı da belirtilmesi gerekir. İki toplantı arası en az 7 gün olması gerekir. En geç 15 gün içinde yapılır.

3. İlk toplantı yetersayısı : Kat malikleri sayı ve arsa payı bakımında yarısından fazlasıyla toplanır. Oy çokluğu ile karar verir. İkinci toplantı : Karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunludur.

4. Oybirliği gereken durumlar

   1. Mesken olarak kayıtlı yerin toplantı yeri imalathane, gıda ve beslenme yeri gibi yerlere dönüştürülmesi

   2. Ek kat ilavesi - teras katın tam kata çevrilmesi gibi durumlar

   3. İlavelerden sonra arsa paylarının yeniden düzenlenmesi

   4. Arsanın bölünmesi

   5. Dış duvarların reklama kiralanması

   6. Toplam inşaat alanı 2000metre kareyi geçen yerlerde merkezi ısıtma sistemini ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi

      
      

5. " Sayı ve arsa payı çoğunluğunun arandığı kararlar :

   1. Yöneticinin atanması

   2. Denetçinin atanması

   3. Yenilik ve ilaveler hakkında kararlar

      
      

6. Özel Oranlar

   1. Ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte boya = 4/5

   2. Yönetim planının değiştirilmesi = 4/5

7. Birden fazla bağımsız bölüme sahip kişiler her bağımsız bölüm( daire ) için ayrı bir oy hakkına sahiptir.

8. Kiracılar toplantıya katılabilir ancak vekaletnameleri yok ise oy kullanamazlar.

9. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki için ödemediği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemesi gerekir.

10. Yapılacak tebligatların Tebligat Kanunu'na uygun olması gerekir. Aksi takdirde usulüne uygun bir tebligat olmayacağı için yapılmamış sayılacaktır. ( Kişinin bizzat veya aynı yerde oturan 18 yaşından büyük şahısların tebligatı almasında sorun yoktur- İstisnalar hariç )

11. Yöneticinin ana taşınmazın genel gider payını ödemeyen kat malikine karşı icra takibi yapmak ve dava açmak hak ve yetkisi vardır.

12. Denetçinin kat maliki olması gerekir.

13. Yönetici kiracı da olabilir. Yönetim planında kat maliklerinden olacağı belirtiliyorsa kat maliki olması gerekir.

14. Dışarıdan profesyonel yönetici seçilecekse eğer aralarında " hizmet sözleşmesi " yapılması gerekir.

15. Kiracı toplantıda oy kullanacaksa vekaletnamesi olması gerekir. Vekaletnamenin yazılı olması yeterli olup noterden verilmesi zorunlu değildir.

16. Taşınmazda 40 ve daha az sayıda bağımsız bölüm varsa bir kişi en fazla iki kişinin vekaletini alabilir. 40 üzerinde bölüm var ise oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

17. Kat malikleri kurulu ile yönetici seçilemez ise mahkeme kararı gerekir.

18. Yöneticinin görev süresi 1 yıldır. Toplu yapılarda 2 yıldır.

19. Yönetici görevden ayrılacak ise, eğer yedek yönetici yok ise, olağanüstü genel kurul için çağrı yaparak yeni yönetici seçtirmesi ve defter ile makbuzları ona teslim ederek ayrılması gerekir. Devir anına kadar yöneticinin sorumluluğu devam eder.

20. Zamanında yapılmayan toplantıda olağanüstü toplantı niteliğindedir.

21. Yöneticinin dışarıdan veya mahkeme ile seçilmesi halinde ödenecek tutar vergilendirmeye tabidir. Kat maliklerinden seçilecek ise aidatın üzerinde ödeme yapılması halinde fazla olan kısım ücret olarak vergilendirilir.

22. Yöneticiye ücret ödenirken stopaj yapılması gerekir.

23. Aksine bir düzenleme yok ise yönetici, yönetim süresince kendisinin payına düşen normal yönetimm giderlerinin yarısına katılmaz.

YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ

Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Aksi hükmedilmedikçe görevleri şunlardır;

1. Ana gayrimenkulün, gayesine uygun olarak kullanılması, korunması ve bakımı , onarımı için gerekli tedbirleri alır

2. Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir. Ancak yönetici kat maliki ise ve kurulda o karar aleyhine oy ver ise, bu kararın iptalini dava konusu yapabilir. Kat maliki mayan yöneticinin kat malikleri kurulunun kararlarının iptal mahkemeden istemeye hakkı yoktur.

3. Ana gayrimenkulü sigorta ettirir.

4. Ana gayrimenkulün genel yönetim işleri için ve yine onarım temizlik, kalorifer giderleri için kat maliklerinden avans olarak uygun miktarda para toplar, yetişmezse kalan işler için tekrar avans ister.

5. Ana gayrimenkulün tümüyle ilgili tebligatı kabul eder.

6. Kat mülkiyetinden doğan borç ve yükümlerini yerine getirme yen kat maliklerine karşı dava açılması ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi işlerini takip eder.

7. Toplanan para ve avansları bir bankada kendi adına, fakat ana gayrimenkul hesabına yatırır.

8. Kat malikleri kurulun toplantıya çağırır.

9. Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırır ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesini sağlar. Yönetici ataması yapılmayan binalarda, bu işlerin yaptırılmamasından kat maliklerini müştereken sorumludur. (Yönetmelik 24.06.2015 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanmıştır)

10. İşletme projesini hazırlayarak kat maliklerinin incelemesine sunması gerekir. Bu projede şu hususlar yer almalıdır.

    1. Ana taşınmazın bir yıllık yönetiminde tahmin edilen gelir ve giderlerin dökümü,

    2. Tüm giderlerden kat maliklerinin payına düşecek tahmini miktar,

    3. Tahmini giderler ile diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere, her kat malikinden tahsil olunacak aylık avans miktarları.

11. Bu işletme projesi çoğaltılarak kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı tebliğ olunur. Almak istemeyenlere taahhütlü mektupla iletilir. Bildirimden itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilirse durum hemen toplanacak kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir; gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

12. Proje kurul toplantısında tutağa geçirilip imza altına alınmış ise yeniden işletme projesi yapılmasına gerek yoktur. İmzalayanlar bilgi sahibi olacağı için imzalamayan ve toplantıya katılmayanlara yazılı olarak tebliğ ile yetinilmelidir.

13. Göreve başlayan yönetici ad, soyad ile iş ve ikametgah adresini anataşınmazın giriş kapısına veya antrede görülebilir yere çerçeve içerisinde yazması zorunludur. Aksi halde idari para cezası ile karşı karşıya kalabilir.

14. Kimlik Bildirme Kanununa göre kat malikleri veya kiracılar usulüne uygun doldurulan bilgilendirme kağıdını yöneticinin toplayarak dosyasına alması gerekir.

15. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri Noterlikçe sıra numaraları onaylanmış Deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defter ile öteki bağlı belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Ayrıca yönetici bu defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde Notere kapattırmak zorundadır.

16. Ana taşınmazda günlük onarım işleri, yöneticinin sorumluluğu ve yükümlülüğü altındadır.

17. Yönetici, kendi sorumluluğunu aşan durumlardakat malikleri kurulunda karar almalıdır.

18. Yönetici topladığı paralardan günlük kullanım üzerindeki miktarları bankaya yatırmak zorundadır.

19. Asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesi , aylık bakımı ile yıllık kontrollerinin yapılması ve bu işlemlere ilişkin giderlerin karşılanması hususları yöneticinin sorumluluğundadır. ( Aksi halde cezai sorumluluk dahi gündeme gelebilir. Yaralanma- ölüm hali gibi )

YÖNETİCİNİN DAVA HAKKI

1. Kat mülkiyeti ile ilgili bazı davalarda yönetici, kat maliklerini mahkemede temsil edebilir; çünkü yönetici, kat maliklerinin vekili (temsilcisi) durumundadır. Bu nedenle kat maliki olmayan yönetici kat malikleri adına aşağıdaki davaları açabilir:

   1. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

   2. Yönetici, kat mülkiyetine ilişkin ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı keza dava açabilir.

2. Ancak yöneticinin dava açma yetkisi genel yönetim işleri ile sınırlıdır. Örneğin, aşağıdaki davaları yönetici açamaz:

   1. Projeye aykırı olarak tesis yapan kat malikine karşı tesisin yıkılması için dava açamaz.

   2. İşyeri olarak kiraya verilen daire hakkında önleme davası açamaz.

   3. Üçüncü kişilere karşı müdahalenin önlenmesi davasını açamaz.

   4. Kat malikleri kurulunun kararının iptalini isteyemez.

   5. Binadaki eksik işlerle ilgili olarak yükleniciye karşı dava açamaz.

3. Bu saydıklarımız kat maliki olmayan yöneticiler hakkındadır. Kat maliki yönetici, "kat maliki" sıfatına dayanarak bu tür davaları açabilir. Kat maliki olmayan yöneticinin ise yukarıdaki davalarda davacı sıfatı ile dava açabilmesi için genel kurulda alınmış bir karar olmalıdır.

4. Yönetici bu tür davaları bizzat açıp takip edebileceği gibi, avukat tutarak da takip edebilir. Avukat tarafından takip edilen davalar sürmekte iken, yönetici değişmiş olsa bile, yeni yöneticinin yeniden vekaletname vermesine gerek kalmadan dava takip edebilir.

TUTULACAK DEFTERLER VE KAYITLAR

1. Kat malikleri kurulu defteri : Her sayfa noter mührü ile damgalı olmalıdır. Toplantıda herkes imzalar. Aykırı görüşte olanlarda imzalar ancak muhalefet şerhini düşerler.

2. Gelir ve Gider Defteri ( İşletme Defteri) :

   1. Her iki defterinde Ocak ayının sonuna kadar noterden kapatılması mecburidir.

   2. Mümkün olduğu kadar fatura alınmalı. Fiş alınacak ise arkasına ne için olduğu kesinlikle yazılmalı.

   3. Gider pusulasının sonuna yönetici imza atmamalıdır.

   4. Para alındıktan sonra makbuz düzenlenmelidir.

   5. Paraların bankada tutulması gerekir.

   6. Bankada hesap apartman adına veya yönetici adına açılabilir. Karar defteri ve karar fotokopisini bankaya ibraz etmek gerekir. Yönetici değiştiğinde kararın ve imza sirkülerinin bankaya verilmesi gerekir.

3. Denetçi defteri : Noter tasdikli, denetçi tarafından tutulur.

4. Makbuz

5. Fatura dosyası

6. Bunun dışında elinizde yönetim planı, proje, istimal raporu gibi belgelerin bulunması işlemlerin yürümesine kolaylık sağlayacaktır.

İŞLETME PROJESİ

1. İşletme projesi genel olarak bir yıllık olacaktır.

2. Tahmini gelirler ile tahmini giderlerin tutarları gösterilecektir.

3. Tahmini giderlerden her kat malikinin payına düşecek tahmini miktarları veya avans miktarı gösterilecektir.

4. Kat malikleri kurulu toplantısında saptanması gerekir.

5. Kat malikleri kurulunda yapılmaz ise eğer yöneticinin bir ay içerisinde yapması gerekir. Aksi taktirde işin takibi daha da zorlaşacaktır.

• İşletme projesinin kesinleşmesi için oturanlara yazılı tebliğ edilmesi ve 7 gün içinde itiraz edilmemiş olması gerekir. Yönetim giderleri Kurul toplantısında karar alınmış ise katılmayanlara veya katılıp imzadan kaçınanlara tebliğ edilmesi gerekir. Usulüne uygun tebliğ var ise kesinleşirse dava yolu çok daha kısa olacaktır.

YÖNETİM PLANI

1. Ana taşınmazda yer alan bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkileri, yönetim tarzını, ortak yerlerin ve kendi bağımsız bölümün kullanma maksat ve şekillerini düzenleyen belgedir.

2. Tüm kat maliklerinin imzalaması gerekir. Sonradan katılan kat maliklerini de bağlar. ( Yeni alan kişi tapuda yönetim planını görebildiği için okuyup kabul etmiş sayılır )

3. Yönetim planı , kat irtifaki veya kat mülkiyetine geçilirken hazırlanır ve tüm kat maliklerince imzalanır. İmzalamayanlar için dava açılır. Ancak yönetim planında değişiklik için imzalamayan kat maliki için dava açılamaz.

4. Yönetim planında mülkiyet hakkı doğuracak kararlar alınamaz.

5. Yönetim planında olabilecek karar örnekleri;

   1. Mesken olan yerlerde doktor muayenehanesi açılamaz

   2. Ortak yerlerden bazılarının belli kat maliklerine özgülenmesi( teras, otopark gibi )

6. Arsa sahipleri veya inşaat yüklenicileri tarafından oluşturulan YP iptali için mahkemeye dava açılabilir.

7. Mesken olan yerin işyeri olarak açılabilmesi için oybirliği gerekir.

8. Yönetim planındaki değişiklikler tapudaki kayda işlenmelidir.

9. Yönetim planında ortak giderlerin bölüşülmesine ilişkin kural var ise genel kurulda karar alınarak başka bir paylaşma yöntemi kararlaştırılamaz.

KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI

1. Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk

2. Rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek

   1. Diğer kat maliklerine açıkça rahatsızlık veren kat malikine açılacak dava için kat malikleri kurulunda karar alınmasına gerek yoktur.

   2. Rahatsızlık veren kişi kiracı ise sadece rahatsızlığın ortadan kaldırılması için dava açılabilir. Tahliye edilemez.

GİDERLER

1. Asansörün periyodik bakımı, bina içi boya badana gideri, ısınma gideri, kapıcı ücretleri ve kıdem tazminatı gibi günlük kullanıma ait giderlerin borçlusu dairede oturandır. Ancak unutmamak gerekir ki, her türlü giderlerin birinci derecede borçlusu mülk sahibi olup, yöneticinin birinci derecede muhatabı kat malikidir.

2. Kat malikleri anataşınmazın genel giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün du-rumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bu-lunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödezmekten kaçınamaz.

3. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya Yönetici tarafından dava açılabilir.

4. Giderlerin paylaştırılması ;

   1. Kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan gibi personelin masraf-ları EŞİT olarak paylaştırılacaktır.

   2. Bunun dışındaki tüm giderler (yönetici aylığı, bakım ve onarım, yakacak giderleri, sigorta primleri, işletme masrafları) ARSA PAYI ORANINDA paylaştırılacaktır

5. Genel giderler;

   1. Kapıcı ücreti (her türlü sosyal hakları, kıdem tazminatı için ayrılan fon, sigorta primleri, vergi borçları... vs.)

   2. Yönetici ücreti

   3. Yakacak giderleri (kömür, akaryakıt bedeli ile nakliyesi, kül atma parası olarak Belediyeye ödenen rüsum... vs.)

   4. Ana taşınmazın bakım ve onarımı

   5. Mahkeme ve icra masrafları

   6. Ana taşınmazın sigorta primleri

   7. Ortak tesislerin işletme giderleri (Kalorifer, asansör, hidrofor gibi tesislerin elektrik ve su parası gibi masrafları bunlar arasındadır. Bahçenin bakım, düzenleme, gübreleme masrafları da bu işletme giderleri kapsamındadır.

YÖNETİCİNİN KAT MALİKİ OLMAMASI HALİNDE AÇAMAYACAĞI DAVALAR

1. Taşınmazın aynıyla ilgili davalar

2. Tapu kaydındaki şerhin iptali

3. Yönetim planının imzalanmış sayılmasını veya değiştirilmesi

4. Kat malikleri kurulunun kararı